Urteilsbesprechung: Der Anspruch auf planmäßige Erstherstellung des Gemeinschaftseigentums umfasst auch Teile des Sondereigentums

(03/2026) Wir bedanken uns herzlich bei Herrn RA Brandt für die Urteilsbesprechung zu o.g. BGH-Urteil und das wir diese unseren Mitgliedern zur Verfügung stellen dürfen! Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung zum Anspruch auf „erstmalige plangerechte Errichtung“ des Gemeinschatseigentums weiterentwickelt. Mit Urteil vom 27.02.2026 = V ZR 219/24 hat der BGH entschieden, dass der Anspruch auf erstmalige plangerechte Errichtung des Gemeinschatseigentums auch Teile des Sondereigentums erfasst, die in unmittelbaren baulichen und funktionalen Zusammenhang mit dem Gemeinschatseigentum stehen, insbesondere:

- Herstellung von nicht tragenden Zwischenwänden

- fach- und sachgerechte Elektroninstallation, soweit sie unter Putz erfolgt

- fach- und sachgerechter Anschluss an die zentrale Heizungsversorgung des Gebäudes nebst Heizkörpern und unter Putz verlegten Zuleitungen

Dies hat der BGH damit begründet, dass die bloße Reduzierung der Maßnahmen auf das Gemeinschaftseigentum nicht zur funktional herzustellenden Brauchbarkeit der Wohnung führt und die baulichen Maßnahmen zwischen Errichtung des Gemeinschaftseigentums und den vorbezeichneten Sondereigentumsregelungen in einem engen baulichen Zusammenhang stehen.

Das gilt etwa für Heizungs-Zuleitungen, die beispielsweise im Estrich verlaufen und damit einen engen Zusammenhang mit Maßnahmen am Gemeinschatseigentum bilden.

Hinsichtlich der Kosten für die Maßnahmen im Sondereigentum hat der BGH allerdings ausdrücklich in Randnummer 38 (Seite 17 des Urteils oben) festgestellt, dass die Kosten der begehrten Maßnahmen im Sondereigentumsbereich den dies begehrenden Wohnungseigentümer treffen.

Dies bedeutet, dass der Wohnungseigentümer die Kosten der Sondereigentums-Maßnahmen selbst zu tragen hat. In diesem Fall könnte die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Sicherstellung der Kosten einen entsprechenden Kostenvorschuss vom begehrenden Eigentümer verlangen.

Im vorliegenden Fall ging es um eine bereits früher begründete Wohnungseigentümergemeinschaft (1992), die durch eine nachträgliche Änderung der Teilungserklärung im Jahre 2007 eine bauliche Erweiterung für Dachgeschosswohnungen vereinbart hatte. Hier ist der Herstellungsanspruch gegen den Ersteller „steckengeblieben“, so dass die Eigentümer der (zu errichtenden) Dachgeschosswohnungen die Ansprüche auf erstmalige Herstellung des Gemeinschatseigentums nebst den jetzt entschiedenen Sondereigentumsbereichen von der Gemeinschaft geltend gemacht haben.

Die Geltendmachung erfolgte im Rahmen einer Beschlussersetzungsklage. Die Vorinstanzen AG Mettmann und LG Düsseldorf hatten die auf das Sondereigentum gerichteten Ansprüche abgelehnt.

Ihr FSB-Team

Thomas Brandt

Rechtsanwalt

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht