Neue BGH-Entscheidung zur Vorbefassung bei Beschlussersetzungsklage

Herzlich danken wir Herrn RA Brandt für die Urteilsbesprechung zu o.g. BGH-Urteil und das wir diese unseren Mitgliedern zur Verfügung stellen dürfen:

Wenn ein Eigentümer eine Beschlussersetzungsklage gegen die Gemeinschaft erhebt, weil sein Antrag auf Gestattung (meist handelt es sich um eine bauliche Veränderung) abgelehnt wurde, besteht die Möglichkeit einer Beschlussersetzungsklage mit dem Ziel, dass das Gericht den (zu Unrecht)
abgelehnten Beschluss ersetzt. Dazu ist es erforderlich, dass zunächst die Gemeinschaft über den Beschlussantrag entscheidet (sog. Vorbefassungsgebot).

Umstritten war bisher, wie genau der antragstellende Eigentümer sein Projekt hierbei beschreiben muss; etwa mit genauer Bezeichnung der Ausmaße, der Ausgestaltung, Vorlage von Gutachten oder sachverständigen Stellungnahmen zur Statik, Brandschutz, Windlastigkeit, Lärmschutz, Wärmeschutz etc.

Der BGH hat jetzt entscheiden, dass die erforderliche Vorbefassung erfüllt ist, wenn der Gestattungsantrag hinreichend formuliert wird. Weitere Informationen und Nachweise zu den Auswirkungen und zur Einhaltung von öffentlich-rechtlichen Bestimmungen muss er nicht vorlegen.

Im Fall ging es um vier beabsichtigte Durchbrüche einer tragenden Außenwand für Lüftungsanlagen.

Der antragstellende Wohnungseigentümer hatte lediglich beantragt, ihm „die Montage von vier Wohnraumentlüftungen außenseitig sichtbaren, farblich angepassten Abdeckungen und die hierzu erforderlichen Fassadenbohrungen mit einem Durchmesser von 225 mm unter Einhaltung des KfW-Standards zu gestalten“; ohne weitere Gutachten und Angaben. Dem Landgericht reichte das nicht; wohl aber dem BGH.

Da das Vorbefassungsgebot nur eine reine „prozessuale Voraussetzung“ für die Beschlussersetzung ist, bedeutet dies nicht, dass die Eigentümer eine derartige bauliche Veränderung ohne weitere Angaben zur Auswirkung und behördlichen Voraussetzungen genehmigen müssen. Tun sie es wegen Fehlens weiterer Angaben und Informationen nicht, kann aber der antragstellende Eigentümer „sein Glück“ vor Gericht suchen und darf dort jedenfalls nicht mangels Vorbefassung abgewiesen werden. Die Problematik liegt also schwerpunktmäßig im Risikobereich des antragstellenden Eigentümers und setzt nicht etwa die Voraussetzung für die Gestattung einer baulichen Maßnahme herab.

Verfasser: RA Thomas Brandt, Rechtsanwälte Frey Schäfer Brandt, Köln 

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht