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(12/2024) Mit der WEG-Reform vom 01.12.2020 sind Änderungen in Kraft getreten, die eine Überprüfung und gegebenenfalls Nachtragung bestimmter Inhalte der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung sowie gefasster Beschlüsse im Grundbuch erfordern. Ziel ist es, die zukünftige Wirksamkeit dieser Regelungen sicherzustellen.
Die Frist für die Eintragungen gemäß § 48 Abs. 1 WEG endet am 31.12.2025. Bis dahin müssen folgende Punkte im Grundbuch geprüft und gegebenenfalls nachgetragen werden:
1. Veräußerungsbeschränkungen gemäß § 12 Abs. 1 WEG
Hierbei handelt es sich in der Regel um die Zustimmungspflicht durch den Verwalter beim Verkauf einer Einheit. Auch wenn diese Regelung üblicherweise bereits im Grundbuch eingetragen ist, sollte jeder Verwalter prüfen, ob dies tatsächlich für alle von ihm betreuten WEGs erfolgt ist. Ohne die Eintragung entfällt ab dem 01.01.2026 die Zustimmungspflicht.
2. Rechtsnachfolgerhaftung für Hausgeldrückstände
Die Rechtsnachfolgerhaftung, die in der Regel in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung vereinbart wird, behält nur dann ihre Wirkung, wenn sie bis zum Stichtag im Grundbuch eingetragen ist. Andernfalls entfällt diese wichtige Absicherung, was für Eigentümergemeinschaften ein erhebliches Risiko darstellt. Verwalter sollten sicherstellen, dass die Eintragung rechtzeitig erfolgt, um Haftungsrisiken zu vermeiden.
3. Öffnungsklauselbeschlüsse
Beschlüsse, die auf Basis einer vereinbarten Öffnungsklausel gefasst wurden, müssen ebenfalls im Grundbuch eingetragen sein. Bei Beschlüssen, die vor Inkrafttreten gesetzlicher Öffnungsklauseln gefasst wurden (z. B. Änderungen von Kostenverteilungsschlüsseln vor dem 01.07.2007), herrscht in der Fachliteratur Uneinigkeit über die Eintragungspflicht. Es wird jedoch empfohlen, die Eintragung sicherheitshalber vorzunehmen oder einen neuen Beschluss zu fassen.
4. Sonderfälle: Gesamtumstellung von Kosten
Die Änderung der Verteilung sämtlicher Kosten (z. B. von MEA auf Quadratmeter) ist auch nach der Reform nur über eine Öffnungsklausel in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung möglich. Solche Beschlüsse sind ebenfalls eintragungspflichtig, wenn sie weiter gültig bleiben sollen.
ACHTUNG: Haftungsrisiken und Handlungsbedarf
Verwalter dürfen nicht eigenmächtig entscheiden, ob ein Beschluss durch Fristablauf ungültig wird. Das bewusste Versäumen der Eintragung kann zu erheblichen Haftungsrisiken führen.
Die Prüfung und Nachtragung erfordern eine intensive Vorarbeit, insbesondere die Auswertung der Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und vergangener Beschlüsse. Wir empfehlen dringend, diese Arbeiten umgehend aufzunehmen, um die Eintragungsfrist bis zum 31.12.2025 einzuhalten.
[sg]