BGH schränkt Umstieg auf Kostenverteilung nach Objektprinzip (statt bisher MEA) ein

(05/2026) Wir bedanken uns herzlich bei Herrn RA Brandt für die Urteilsbesprechung zu o.g. BGH-Urteil und das wir diese unseren Mitgliedern zur Verfügung stellen dürfen! 

Eine weitere Entscheidung zu einem Beschluss über abändernde Kostenverteilung.

Die GdWE hat für die Instandsetzung der Heizungsanlage eine abgeänderte Kostenverteilung von bisher Miteigentumsanteilen (MEA) auf die Anzahl der Wohnungen beschlossen mit der Konsequenz, dass jede Sondereigentumseinheit die gleichen Kosten tragen soll.

Diesen Beschluss hat der BGH im Revisionsverfahren aufgehoben mit der Begründung, dass die Umstellung auf die Verteilung nach Einheiten jedenfalls dann gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstößt, wenn die ursprünglich vereinbarte Verteilung nach MEA (bzw. Wohnfläche) wegen unterschiedlicher Wohnungsgrößen zu einer relevanten Abänderung der Kostenverteilung führt.

Im vorliegenden Fall wäre die Kostenbelastung einer kleineren Wohnung nach Miteigentumsanteilen 1.075,00 € gewesen; bei gleichmäßiger Verteilung nach 15 Wohnungen aber 1.666,67 €, mithin 55% höher.

Nach Auffassung des BGH muss gar nicht mal eine derartige Erhöhung im Raum stehen. Es reicht vielmehr eine Kostenerhöhung von „um die 5%“ aus, die sich aus der Verteilung nach Wohneinheiten ergäbe. Bereits dann sieht der BGH eine signifikante, im Ergebnis unzumutbare Mehrbelastung. Insbesondere gilt hier die sogenannte „25%-Grenze“ nicht, nach der die Eigentümer eine abgeänderte Kostenverteilung nach § 10 Abs. 2 WEG von der Gemeinschaft verlangen können. Die Grenze ist bei der Umstellung auf einen Kostenschlüssel nach Einheiten mit rund 5 % deutlich geringer, liegt also nur bei 5%. Das gilt jedenfalls für Maßnahmen der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, weil der BGH davon ausgeht, dass sich der Wertzuwachs bei Erhaltungsmaßnahmen für größere Wohnungen deutlicher höher auswirkt als bei kleineren Wohnungen, also eine Korrelation zwischen Wohnungsgröße (Nutzen der Maßnahme) und Investionsvolumen (anteilige Kostenbelastung) besteht.

Nach der bisherigen Rechtsprechung durfte die Umstellung auf einen anderen (gebräuchlichen) Kostenschlüssel lediglich „nicht willkürlich“ sein. Jetzt kommt der BGH zu einer Interessenabwägung, jedenfalls bei Verteilung von Instandhaltungskosten.

Für Kosten, die sich nicht unmittelbar auf die Werthaltigkeit der Wohnung auswirken, wie z.B. die oft – nach Einheiten verteilte – Verwaltervergütung, dürfte dies wohl nicht gelten, weil dieVerwalterkosten – unabhängig von der Größe der Wohnung – gleich hoch anfallen und somit keine Korrelation zwischen Kostenbeteiligung und Wohnungswert besteht.

Insgesamt muss deshalb darauf geachtet werden, dass die Kostenumstellung nicht unangemessen ist und insbesondere zu keiner ungerechtfertigten Benachteiligung einzelner Eigentümer führt. Dieses Kriterium ist an die Stelle des bisherigen „Willkürverbotes“ getreten.

Dieses Interessenkriterium könnte auch für andere Kostenverteilungsumstellungen relevant werden, etwa wenn sich plötzlich die Kostenbeteiligung unzumutbar hoch gestaltet. Ob dadurch auch das sonst geltende „Gebrauchskriterium“ überlagert wird (z.B. Tiefgaragenfall), bleibt abzuwarten.

Zumindest wird durch diesen Fall deutlich, dass die erforderliche „Beschlusskompetenz“ (die nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG besteht) nicht notwendigerweise auch zur Ordnungsmäßigkeit einer abändernden Kostenverteilung führt.

Ihr FSB-Team

Thomas Brandt

Rechtsanwalt

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht