BGH: Gemeinschaft muss bei Gefahren handeln - Ablehnung notwendiger Sanierungen unzulässig

(04/2026) Mit Urteil vom 24. April 2026 (V ZR 102/24) hat der Bundesgerichtshof die Handlungspflichten von Wohnungseigentümergemeinschaften bei zwingendem Sanierungsbedarf deutlich konkretisiert.

Im zugrunde liegenden Fall waren mehrere Balkone sanierungsbedürftig, es bestand die konkrete Gefahr herabfallender Betonteile. Gleichwohl wurden sämtliche zur Abstimmung gestellten Sanierungsvarianten von der Eigentümerversammlung abgelehnt. Ein Eigentümer setzte sich gerichtlich gegen diese Untätigkeit zur Wehr – mit Erfolg.

Verkehrssicherungspflicht hat Vorrang

Der BGH stellt unmissverständlich klar:
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bleibt für den sicheren Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums verantwortlich. Diese Verkehrssicherungspflicht kann nicht durch Regelungen in der Teilungserklärung vollständig auf einzelne Eigentümer verlagert werden.

Auch wenn einzelnen Wohnungseigentümern die Instandhaltungspflicht zugewiesen ist, muss die Gemeinschaft eingreifen können und im Ernstfall auch eingreifen.

Untätigkeit widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung

Besonders deutlich ist die Entscheidung im Hinblick auf die Praxis:

Die vollständige Ablehnung sämtlicher Sanierungsmaßnahmen trotz feststehenden Erhaltungsbedarfs entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Der BGH erklärte die sogenannten Negativbeschlüsse daher für ungültig und ersetzte sie durch einen Grundlagenbeschluss zur Durchführung der Sanierung.

Damit wird klargestellt: Ein „Aussitzen“ notwendiger Maßnahmen ist rechtlich nicht zulässig.

Klare Handlungspflichten bei Gefahrenlagen

Nach der Entscheidung ist die Gemeinschaft insbesondere dann zum Tätigwerden verpflichtet:

• bei Gefahren für Dritte oder andere Eigentümer
• bei mehreren betroffenen Bauteilen (z. B. Balkonen)
• wenn ein koordiniertes Vorgehen erforderlich ist

In solchen Fällen können einzelne Eigentümer ein Tätigwerden der Gemeinschaft auch gerichtlich durchsetzen.

Bedeutung für die Verwaltungspraxis

Das Urteil unterstreicht die zentrale Rolle der Verwaltung:

• Verwalter müssen Gefahrenlagen frühzeitig erkennen und klar kommunizieren
• notwendige Maßnahmen sind aktiv vorzubereiten und zu begleiten
• Blockaden innerhalb der Gemeinschaft dürfen nicht zu sicherheitsrelevanter Untätigkeit führen

Untätigkeit kann nicht nur zu Wertverlusten führen, sondern auch erhebliche Haftungsrisiken für die Gemeinschaft und mittelbar für die Verwaltung begründen.

Fazit

Die Entscheidung stärkt die Verkehrssicherheit in Wohnungseigentumsanlagen und setzt zugleich ein klares Signal:
Notwendige Erhaltungsmaßnahmen dürfen nicht aus Unsicherheit oder Uneinigkeit heraus unterbleiben.

[News-Beitrag verfasst von Sabine Garbe am 24.04.2026]​​​