Aktuelle Entscheidung: Teilanfechtung von Abrechnungsspitzen möglich...

(04/2025) Aktuelles Urteil des BGH vom 11.04.2025 = V ZR 96/24

Teilanfechtung von Abrechnungsergebnissen (Abrechnungsspitzen) möglich:

Gravierende Kostenentlastung der GdWE und Haftungsentlastung der Verwaltung 

Herzlich danken wir Herrn RA Brandt für die Urteilsbesprechung zu o.g. BGH-Urteil und das wir diese unseren Mitgliedern zur Verfügung stellen dürfen!

Entgegen der bisher herrschenden Auffassung in Rechtsprechung und Fachliteratur (danach galt das Alles- oder Nichts-Prinzip, also Abrechnungsspitze insgesamt falsch oder richtig) hat der Bundesgerichtshof am 11.04.2025 unter dem Aktenzeichen V ZR 96/24 entschieden: 

Der Beschluss über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse (sog. Abrechnungsspitzen) kann teilweise angefochten bzw. für ungültig erklärt werden. 

Voraussetzung ist (lediglich), dass die Abrechnungsspitze eine rechnerisch selbständige und abgrenzbare fehlerhafte Kostenposition enthält und die Wohnungseigentümer den Beschluss auch mit dem unbeanstandeten Rest gefasst hätten. Diese beiden Voraussetzungen liegen grundsätzlich vor, wenn es sich um „Einzelfehler“ handelt, etwa die Anwendung eines falschen Verteilungsschlüssels; die Abrechnung über tatsächlich im Abrechnungszeitraum nicht abgeflossene Kosten oder – wie im BGH-Fall – die Verteilung von Kosten, die aus der Rücklage finanziert wurden. Da im Übrigen nach dem BGH-Urteil auch davon auszugehen ist, dass die Eigentümer den (meist überwiegend) richtigen Teil der Abrechnung sowieso beschlossen hätten (RN 31 des Urteils), dürfte im Regelfall nur noch eine Teilanfechtung der Abrechnungsergebnisse zulässig sein. 

Das hat folgende Auswirkungen für die Praxis und die Kosten: 

• Der Rest der Abrechnung bleibt bestandskräftig und einforderbar; eine Korrektur ist nur noch bezüglich des Einzelfehlers vorzunehmen.

• Die bisher teils immensen Verfahrenskosten bei Gesamtanfechtungen (bis zum obigen Urteil galt das „Alles- oder Nichts“-Prinzip) reduzieren sich auf den beanstandeten Einzelfehler. Z.B. sprechen wir bei der fehlerhaften Verteilung von Kabelkosten dann nur noch über diesen Anteil in der Abrechnung des Anfechtungsklägers (etwa 100,00 €) für den Streitwert x 7,5 = 750,00 € und nicht mehr über die Gesamteinzelkosten des Klägers im Abrechnungsjahr von beispielsweise 4.000,00 €; für den Streitwert x 7,5 = 30.000,00 € und damit eine Reduzierung der Kosten des Anfechtungsverfahrens für die unterliegende Gemeinschaft von 7.000,00 € auf 700,00 €.

• Entsprechend reduziert sich dann auch die eventuelle Haftung der Verwalter wegen des Abrechnungsfehlers.

Ihr FSB-Team

Thomas Brandt

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht